UpREIT vs DownREIT: descripción general, características, diferencias

¿Qué es UpREIT vs DownREIT?

Los términos UpREIT vs DownREIT describen las diferencias que existen en la estructura corporativa de los REIT. El concepto de UpREIT, que significa «Fideicomisos de inversión inmobiliaria de asociación paraguas», se introdujo en 1992. Un UpREIT permite a los REIT establecidos desde hace mucho tiempo agrupar todas las propiedades inmobiliarias que poseen bajo una nueva estructura de REIT sin vender ninguna de las propiedades. al REIT. Significa que el nuevo REIT no posee directamente ninguna propiedad.

UpREIT vs DownREIT

Al mismo tiempo, un DownREIT permite a un inversor convertirse en socio de un REIT mediante la celebración de un acuerdo de asociación conjunta. Ambas estructuras permiten a los inversores diferir impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades inmobiliarias apreciadas.

Sumario rápido

  • UpREIT y DownREIT son tipos de estructuras corporativas de REIT que permiten a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital sobre la venta de propiedades apreciadas.
  • Un UpREIT permite a los inversores contribuir con sus participaciones de inversión inmobiliaria a una sociedad paraguas a cambio de unidades de sociedad limitada.
  • Un DownREIT permite a los inversores convertirse en socios en un acuerdo de asociación con un REIT.

¿Qué es un UpREIT?

Un UpREIT es una alternativa a DownREIT, y permite a los propietarios contribuir a una sociedad paraguas a cambio de una tara de unidades operativas limitadas igual al valor de la propiedad aportada. Los inversores reciben opciones de venta, que pueden convertirse en efectivo o acciones REIT después de un período acordado en el futuro.

Los ingresos recibidos se pueden utilizar para adquirir más propiedades inmobiliarias, pagar deudas o para otros fines relacionados con REIT. Todas las funciones de gestión se transfieren a la asociación paraguas, y el nuevo REIT funciona como un holding.

Los UpREIT también se pueden utilizar como una herramienta de planificación patrimonial, donde los inversores pueden transferir sus herencias a sus herederos libres de impuestos. Los herederos pueden posponer el ejercicio de la opción de venta hasta después de la muerte del propietario, cuando las unidades de la sociedad se amplían al valor de mercado.

Luego pueden ejercitar poner opción sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre el valor apreciado de los activos inmobiliarios subyacentes. El ejercicio de la opción de venta después de la muerte del propietario proporciona una mayor liquidez para pagar los impuestos sobre el patrimonio y evitar el impuesto sobre la renta en los impuestos posteriores.

¿Qué es un DownREIT?

Un DownREIT es una estructura relativamente más nueva en comparación con un UpREIT. A diferencia de un UpREIT, donde todas las actividades del REIT se realizan a nivel de asociación, un DownREIT es una asociación conjunta entre el propietario y el REIT. La estructura DownREIT se creó para los propietarios que no tienen la intención de operar bajo una sociedad paraguas, sino que los propietarios se convierten en socios de la sociedad limitada con REIT.

La nueva sociedad limitada puede poseer y operar propiedades inmobiliarias. Algunas de las propiedades pueden adquirirse directamente o poseerse a través de sociedades limitadas con propietarios que aportaron propiedades a la sociedad.

Los inversores que desean evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de propiedades inmobiliarias apreciadas prefieren los DownREITs si creen que el valor de sus propiedades excederá significativamente el valor de las propiedades propiedad de REIT. El rendimiento de la inversión del DownREIT depende de la propiedad del propietario y no de la cartera completa del REIT. El inversor posee una opción de venta que puede convertirse en acciones REIT o en efectivo, y el valor de conversión depende del valor de las inversiones inmobiliarias del propietario en ese momento en particular.

Sin embargo, la estructura de un DownREIT es bastante complicada y los inversores suelen contratar los servicios de un experto en impuestos para que les ayude a estructurar la inversión de forma adecuada. Los DownREIT tienden a atraer la atención de Servicio de ingresos internos, y la agencia tributaria federal puede considerar la transferencia de propiedad al DownREIT como un hecho imponible, a menos que esté debidamente estructurado.

Comparando UpREIT vs DownREIT

1. Beneficios fiscales

Los UpREIT tienden a ser más utilizados por los inversores inmobiliarios debido a sus ventajas fiscales y su simplicidad. Si el objetivo de un inversionista es diferir los impuestos sobre las ganancias de capital, un UpREIT es la mejor opción ya que la transferencia de la propiedad apreciada del REIT no crea un evento imponible.

Los DownREIT tienden a adoptar una estructura operativa compleja. Como resultado, pueden requerir que el inversionista gaste más en la contratación de un experto en impuestos e inversiones para brindar orientación sobre cómo estructurar la inversión. Si el inversionista no sigue las reglas provistas por el IRS al transferir una propiedad apreciada, la agencia tributaria federal puede considerar la transacción como un hecho imponible.

2. Tasa de rendimiento

Los DownREIT se prefieren sobre los UpREIT cuando el propietario espera que su propiedad se aprecie más que la cartera completa de REIT. Un DownREIT actúa como proyecto conjunto entre un REIT y un propietario, y solo los activos del propietario se mantienen a nivel de sociedad. El desempeño de la asociación no va de la mano con el desempeño de toda la cartera de propiedades inmobiliarias del REIT.

Al ejercer la opción de venta, la conversión está vinculada al valor de los activos de la sociedad en el momento de la conversión y no a los activos de la sociedad. Por otro lado, las unidades de sociedad en poder de un inversor en un UpREIT suben y bajan con las acciones de REIT y pueden resultar en una pérdida si las acciones pierden valor en el momento de la conversión.

Más recursos

Gracias por leer la guía de CFI sobre UpREIT vs DownREIT. CFI ofrece la Analista de crédito y banca certificado (CBCA) ™ programa de certificación para aquellos que buscan llevar sus carreras al siguiente nivel. Para seguir aprendiendo y desarrollando su base de conocimientos, explore los recursos relevantes adicionales a continuación:

  • Ingresos corrientes (inversiones inmobiliarias)
  • Método de capitalización directa
  • Fondos disponibles para distribución (FAD)
  • REIT privados frente a REIT que cotizan en bolsa