Rendimiento de todos los riesgos: descripción general, cómo calcular, ARY bueno y malo

¿Qué es All Risks Yield (ARY)?

All Risks Yield (ARY) es una métrica inmobiliaria convencional que utiliza los ingresos anuales por alquiler para determinar el valor de capital de una inversión. ARY comprende los rendimientos brutos y netos. El rendimiento neto incluye la deducción de algunos gastos: honorarios de agrimensores, los gastos de gestión, reparaciones, costes de funcionamiento, que no se deducen del rendimiento bruto. Los inversores y tasadores utilizan ARY en la toma de decisiones para identificar los riesgos probables en cualquier inversión. La métrica ofrece una evaluación holística del estado general del mercado inmobiliario.

Todos los riesgos rinden

Resumen

  • All Risks Yield (ARY) muestra los ingresos por alquiler de una inversión como un porcentaje anual del costo de la propiedad.
  • ARY se calcula dividiendo el ingreso anual por alquiler por el valor de la propiedad y multiplicando el valor por 100% para obtener el resultado porcentual.
  • ARY se deriva de registros comparables e incorpora las expectativas del inversor sobre el crecimiento del capital y los ingresos.

Cómo calcular el rendimiento de todos los riesgos

La fórmula para calcular el rendimiento de todos los riesgos es la siguiente:

Todos los riesgos rinden

ARY bueno contra ARY malo

Un buen rendimiento de todos los riesgos es relativo. Para concluir que un ARY es bueno o no bueno depende de una variedad de factores. Un bajo porcentaje del ARY significa que la propiedad carece del flujo de efectivo adecuado para cubrir los costos operativos de funcionamiento de la entidad, servicio hipoteca reembolsos, prever futuras emergencias, etc.

Los porcentajes más altos significan que la empresa puede cubrir adecuadamente todos sus gastos sin sobrecargar su flujo de caja. Sin embargo, es difícil saber si un cierto porcentaje apunta a un ARY bueno o malo. Sin embargo, un rendimiento del 8% o más puede calificarse como el porcentaje mínimo adecuado.

Rendimiento, precio y crecimiento

La mejor opción de inversión debe lograr un equilibrio entre rendimiento, precio y potencial de crecimiento. Una buena propiedad de inversión debe tener al menos un 8% ARY, una ubicación geográfica adecuada, un crecimiento de capital constante y una demanda significativa de inquilinos. Adicionalmente, otros elementos esenciales en la inversión inmobiliaria son un estrategia de escape, potencial de crecimiento de capital, demanda de inquilinos y descuentos alcanzables.

Un estrategia de escape es crucial en cualquier inversión, de modo que si resulta diferente de lo previsto, uno pueda irse apresuradamente. La estrategia incluye investigar en detalle el probable valor de reventa de la propiedad y la facilidad de reventa. Si revender la propiedad es fácil (porque tiene una gran demanda), entonces la estrategia de salida es sólida.

También el crecimiento de capital de la propiedad que el inversor pretende comprar debe ser una consideración clave. El crecimiento del capital se puede recuperar de la evidencia sobre el desempeño de la propiedad en el historial de informes de ganancias más reciente.

Demanda de inquilinos es otro factor crucial. La demanda real, a diferencia de la impuesta, debería ser inminente para una lucrativa oportunidad de inversión. La demanda impuesta significa que es de corta duración, probablemente debido a una reunión de corta duración en un lugar determinado, por lo que la demanda aumenta momentáneamente. Se prefiere una alta demanda genuina. Lograr un equilibrio entre rendimiento, precio y crecimiento lo convierte en una estrategia de inversión perfecta.

Rendimiento de todos los riesgos frente a tasa de capitalización

Tasa de capitalización es la proporción de los ingresos operativos netos al valor de la propiedad, mientras que ARY es la proporción de los ingresos anuales al costo de la propiedad. El Cap Rate y el ARY, por lo tanto, se pueden utilizar en colaboración para determinar si una inversión es rentable. Los asesores y los inversores requieren que ambas métricas generen las proporciones de los ingresos operativos anuales en comparación con el valor y los costos totales de funcionamiento de la propiedad por año. Cuanto mayor sea el Cap Rate y el ARY, más favorable será la inversión para el inversor.

Rendimiento de todos los riesgos frente al rendimiento inicial neto

El rendimiento inicial neto es la proporción de los ingresos por alquiler de una propiedad al valor total de compra de la propiedad. A diferencia del ARY, el Rendimiento Inicial Neto incorpora algunos aspectos de los costos no recuperables en las operaciones, algunos de los cuales se derivan de los costos de adquisición. El rendimiento inicial neto viene con un método de cálculo fácil y es un indicador clave de rendimiento al evaluar la adquisición de propiedades. Da el asesor una ventaja en la obtención de indicadores sensibles de rentabilidad. Sin embargo, el ARY es más útil para indicar el rendimiento futuro de una propiedad más que el rendimiento inicial neto.

El rendimiento inicial neto no tiene en cuenta aspectos de evaluación vitales como la situación actual de la demanda en una propiedad de alquiler. Por lo tanto, no permite pronosticar el desempeño futuro de la propiedad, y ese es el punto donde el ARY ayuda.

Además, el rendimiento inicial neto no muestra información actual de la propiedad, como la posibilidad de aumentos de alquiler en el futuro, el estado actual de las instalaciones y las posibles reparaciones que se realizarán. Por lo tanto, los dos se pueden usar para comparar análisis para una mejor inferencia sobre el estado de una oportunidad de inversión.

Más recursos

CFI ofrece la Analista de valoración y modelos financieros (FMVA) ™ programa de certificación para aquellos que buscan llevar sus carreras al siguiente nivel. Para seguir aprendiendo y desarrollando su base de conocimientos, explore los recursos adicionales relevantes de CFI a continuación:

  • Acreción
  • Fundamentos del modelado financiero inmobiliario
  • Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)
  • Rendimiento del accionista