REIT vs REOC: descripción general, diferencias funcionales y operativas

 

¿Qué es REIT vs REOC?

Como inversor, es importante conocer las diferencias entre REIT y REOC. Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y una empresa operadora de bienes raíces (REOC) son tipos de empresas inmobiliarias que negocian en un mercado de cambio publico pero vienen con diferencias funcionales y operativas. Un REIT es una empresa inmobiliaria que permite a los inversores comprar acciones de la empresa y beneficiarse de la distribución de dividendos al final del trimestre o año.

REIT vs REOC

Los REIT invierten en diferentes tipos de propiedades inmobiliarias, como apartamentos residenciales, complejos de oficinas, almacenes, centros comerciales, etc. Los REOC, por otro lado, permiten a los inversores comprar acciones de la empresa y reinvertir los ingresos en nuevas construcciones y adquisiciones en lugar de distribuir la totalidad de los ingresos a los accionistas. Además, los REOC tienden a ser más flexibles que los REIT en los proyectos que pueden emprender.

Resumen

  • Los REIT y REOC son tipos de empresas inmobiliarias que cotizan en el mercado cambiario público.
  • Un REIT posee y administra diferentes tipos de propiedades inmobiliarias, como edificios de oficinas, hoteles y centros comerciales, que deben cumplir con varios requisitos reglamentarios para mantener su estado REIT.
  • Los REOC brindan mayor flexibilidad que los REIT. Pueden reinvertir la mayoría de sus ganancias en nuevas construcciones, adquisiciones y rediseño de propiedades para la venta.

Entendiendo los REIT

Un REIT es una empresa inmobiliaria que posee y gestiona propiedades inmobiliarias que se distribuyen en una variedad de sectores. La mayoría de los REIT centran su energía y atención en un sector específico. Sin embargo, existen REIT que diversifican sus inversiones invirtiendo en múltiples sectores, por lo que tienen diferentes tipos de propiedades inmobiliarias en su cartera.

Los REIT ganan dinero alquilando y alquilando espacio en las propiedades de su cartera. También obtienen ingresos adicionales vendiendo algunas de las propiedades, así como también ganan intereses por el financiamiento hipotecario de las propiedades.

Para mantener su estado REIT, los REIT deben cumplir con varios requisitos que incluyen:

  • Un mínimo de 100 accionistas
  • No cinco accionistas pueden poseer más del 50% del número total de acciones.
  • El setenta y cinco por ciento (75%) del ingreso bruto debe provenir de inversiones inmobiliarias.
  • La empresa debe distribuir al menos el 90% de los ingresos netos anuales.
  • Invierta al menos el 75% de los ingresos en bienes raíces, bonos del Tesoro de EE. UU. O efectivo.

Los REIT que cumplen con estos requisitos mantienen el estado de REIT y están exentos de pagar impuestos corporativos estándar sobre sus ingresos brutos. En cambio, al menos el 90% de su renta imponible se distribuye a los accionistas como dividendos. Los accionistas deben entonces declarar estos dividendos al declarar los impuestos con el Servicio de Impuestos Internos (IRS).

Comprender los REOC

Una empresa operadora de bienes raíces (REOC) posee y administra propiedades inmobiliarias en múltiples sectores. Permiten a los accionistas comprar y vender acciones de la empresa en un mercado cambiario público. Operan de la misma manera que los REIT, pero disfrutan de una mayor flexibilidad en el tipo de propiedades en las que pueden invertir.

Los REOC no están sujetos a los mismos requisitos operativos que los REIT deben cumplir para conservar su estado. Por ejemplo, los REOC no están obligados a distribuir sus ingresos netos a los accionistas. También pueden reinvertir los ingresos netos obtenidos de las operaciones comerciales en nuevas adquisiciones o en la renovación de propiedades antiguas para su reventa.

Otra ventaja de la que disfrutan los REOC sobre los REIT es la flexibilidad para realizar desarrollos y mejoras de capital en terrenos de su propiedad. Pueden adquirir propiedades existentes, rediseñar las características o renovar los accesorios y accesorios, y luego vender las propiedades por un precio que es más alto de lo que pagaron originalmente. También pueden financiar nuevos proyectos y vender las unidades como casas residenciales, oficinas o almacenes.

La REOC mantiene el control de las áreas comunes como el estacionamiento, la luz, el agua, las salas de conferencias, la limpieza de pasillos, etc. y cobra una tarifa mensual a las empresas o residentes. Sin embargo, los REOC deben pagar impuestos corporativos estándar que los REIT están exentos de pagar.

REIT vs REOC: ¿Cómo se comparan?

Los REIT y los REOC comparten muchas similitudes en la forma en que operan y las inversiones que realizan. Sin embargo, los tipos de entidades vienen con ciertas diferencias funcionales y estratégicas que las distinguen.

1. Distribución de la utilidad neta

Una de las principales diferencias entre este tipo de entidades es cómo se utilizan los ingresos netos generados por sus actividades operativas clave. Los REIT deben distribuir la mayoría de los ingresos netos como dividendos a sus accionistas.

Algunos REIT pueden optar por distribuir el 100% de los ingresos, pero la ley les exige que distribuyan al menos el 90% de los ingresos netos como dividendos. En el caso de las REOC, la administración tiene la libertad de establecer políticas sobre cómo se reinvierte la utilidad neta en nuevos proyectos o se distribuye a los accionistas.

2. Estrategia de inversión

Los REOC pueden llenar sus carteras rápidamente mediante el uso de fondos internos para invertir en nuevas construcciones, adquisiciones y rediseñar propiedades existentes, y luego venderlas con ganancias. También pueden servir como una empresa de gestión que administra propiedades y cobra el alquiler en nombre de otras empresas inmobiliarias.

Por otro lado, los REIT deben distribuir la mayoría (al menos el 90%) de los ingresos netos como dividendos, lo que significa que les queda menos del 10% de las ganancias netas para reinvertir en nuevos proyectos. Además, la venta de propiedades no forma parte de las operaciones principales de los REIT y no puede utilizar dicho método para generar ingresos. En cambio, deben emitir constantemente nuevas acciones a los inversores para obtener capital para inversiones.