REIT de oficina: descripción general, cómo funcionan, beneficios

 

¿Qué son los REIT de Office?

Los REIT de oficina son REIT que construyen, administran y mantienen edificios de oficinas, y alquilan las oficinas a empresas que necesitan espacio para acomodar a sus empleados. Si bien hay empresas que son propietarias de los edificios desde donde operan, la mayoría de las empresas recurren a los REIT de oficinas que se especializan en el arrendamiento de espacios de oficinas en distritos comerciales centrales y áreas suburbanas.

REIT de oficina

Los edificios de oficinas pueden variar desde rascacielos hasta parques de oficinas, y los REIT se centran en el arrendamiento a clases específicas de inquilinos, como corporaciones multinacionales, ONG, empresas de tecnología, bancos, bufetes de abogados, empresas de tecnología financiera, empresas de biotecnología, agencias gubernamentales, etc. Los REIT de oficina negocian sus acciones en los mercados de valores públicos y los inversores pueden comprar acciones de REIT.

Sumario rápido

  • Los REIT de oficinas son empresas inmobiliarias que poseen y gestionan edificios de oficinas, que alquilan a empresas y particulares.
  • Se centran en el arrendamiento de oficinas a tipos específicos de clientes, como bufetes de abogados, bancos, agencias gubernamentales, etc.
  • Los REIT de oficinas se especializan en el arrendamiento de espacios de oficinas en distritos comerciales centrales y áreas suburbanas, donde la demanda de espacio para oficinas es alta.

Comprensión de los REIT de Office

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee y administra propiedades que generan ingresos, y generan un flujo de ingresos constante para los inversores. La mayoría de los REIT cotizan en mercados de cambio publicos, permitiendo a los inversores comprar acciones y convertirse en accionistas de la empresa.

Los REIT de oficinas se centran en adquirir y construir edificios de oficinas que alquilan a los inquilinos, y los inquilinos pagan el alquiler mensual, trimestral o anual. El alquiler pagadero se calcula por pies cuadrados de espacio para oficinas. Los ingresos por alquiler se utilizan para cubrir los gastos de funcionamiento del negocio y los ingresos netos se distribuyen como dividendos a los accionistas.

Los inversores interesados ​​en invertir en REIT de oficina aportan fondos al REIT, y el equipo de gestión elige las carteras en las que invertir, en función de los objetivos de los inversores y de la empresa. Las nuevas empresas deben estar formadas por al menos 100 accionistas para calificar como REIT y calificar para los beneficios fiscales que se ofrecen a los REIT.

Además, la propiedad no debe concentrarse en manos de unos pocos inversores. La ley exige que cinco accionistas individuales no puedan poseer más del 50% de las acciones de un REIT. Al elegir las áreas en las que invertir, los REIT consideran una cartera de propiedades inmobiliarias que sean consistentes con sus objetivos, ya sea construyendo los suyos propios o adquiriendo edificios de oficinas que generen ingresos.

Beneficios de invertir en REIT de Office

1. Beneficios fiscales

Aunque los REIT deben pasar por muchos requisitos legales, disfrutan de ciertos beneficios fiscales de los que otras empresas no disfrutan. Primero, los REIT no están obligados a pagar impuestos corporativos, siempre que cumplan determinados requisitos. como pagar la mayor parte de los ingresos netos como dividendos a sus accionistas.

Las empresas que no son REIT deben pagar impuestos corporativos y otros impuestos primero antes de poder distribuir los ingresos como dividendos a los accionistas. Los ingresos de REIT solo se gravan a nivel de accionista después de la distribución de la dividendos. Los accionistas deben declarar y pagar los impuestos adeudados a la autoridad fiscal.

2. Dividendos garantizados

La exención de impuestos REIT significa que se deja más dinero para distribuir a los accionistas, en comparación con si los ingresos fueran gravados primero antes de pagar dividendos. Los REIT deben distribuir el 90% de sus ingresos a los accionistas. Garantiza a los accionistas que, mientras la empresa siga ganando dinero, seguirán recibiendo pagos de dividendos.

Los edificios de oficinas tienden a mostrar una rotación relativamente baja, ya que la mayoría de las empresas alquilan espacios de oficinas que esperan utilizar a largo plazo. Garantiza un negocio continuo para los REIT centrados en edificios de oficinas.

Métricas de inversión

Al evaluar los REIT de oficina en los que invertir, los inversores deben considerar las siguientes métricas:

1. Tasa de ocupación

La tasa de ocupación de un edificio de oficinas es una métrica importante que los inversores utilizan para obtener una indicación de los flujos de efectivo esperados de los edificios de oficinas. La tasa de ocupación es el porcentaje del pie cuadrado disponible en la cartera de edificios de oficinas propiedad del REIT de oficinas.

Los edificios de oficinas con bajas tasas de ocupación a menudo generan bajos rendimientos, ya que la empresa necesita cubrir los costos de mantenimiento, además de pagar impuestos a la propiedad. Los edificios con una ocupación baja se valoran menos en comparación con los edificios con una ocupación alta. Los inversores están más interesados ​​en los REIT de oficinas con mayores tasas de ocupación, ya que se traduce en mayores ingresos para ellos.

2. Fondos de operaciones

Al evaluar la rentabilidad de la mayoría de las empresas, los analistas se centran en los ingresos netos y ganancias por acción lanzado por la empresa. Sin embargo, las métricas pueden no ser apropiadas para los REIT de oficinas porque no muestran los ingresos precisos generados por los fideicomisos de inversión.

Por ejemplo, el ingreso neto incluye el costo de depreciación, que no es un cargo en efectivo y, por lo tanto, no es un costo sustancial. Una mejor métrica para evaluar empresas inmobiliarias es Fondos de operaciones (FFO). FFO comienza con el ingreso neto, luego agrega los cargos por depreciación y deterioro, y luego hace un ajuste para eliminar los impactos únicos, como la ganancia / pérdida en la venta de propiedades y otros ajustes. El valor neto del FFO muestra los ingresos de las operaciones en curso de un REIT.

3. Rentabilidad por dividendo

Los inversores de REIT utilizan los rendimientos de dividendos anteriores de un REIT de oficina para determinar su potencial para generar ingresos. Los inversores pueden comparar los rendimientos de dividendos de varios REIT de oficina para determinar su potencial de generación de ingresos y tomar una decisión sobre el REIT en el que invertir. El rendimiento de dividendos se obtiene tomando los desembolsos anuales de dividendos y dividiéndolos por el precio de las acciones de la empresa.