Obsolescencia funcional: descripción general, tipos, impacto

 

¿Qué es la obsolescencia funcional (bienes raíces)?

En el sector inmobiliario, la obsolescencia funcional se refiere a la disminución de la utilidad de un diseño arquitectónico de tal manera que cambiarlo para adaptarlo a los diseños inmobiliarios actuales es casi imposible. A largo plazo, la obsolescencia funcional genera pérdidas para los inversores debido a que inversiones inmobiliarias son económicamente intensos.

Obsolescencia funcional

Cuando una propiedad se vuelve obsoleta, ya no puede ser útil para el propietario ni para la comunidad. Hacerlo curable puede implicar costos de demolición y costos de remoción de escombros, lo que puede traer más pérdidas para el propietario o inversionista.

Sumario rápido

  • La obsolescencia funcional se refiere al estado en el que una característica de diseño en bienes raíces pierde su demanda por ser arcaica, y otros diseños modernos se han hecho cargo.
  • La obsolescencia funcional no se corrige fácilmente ya que el diseño obsoleto no se puede curar con facilidad.
  • Los ejemplos de la vida real de obsolescencia funcional incluyen puentes con anchos de carril y arcenes inadecuados y carreteras que no pueden manejar las demandas del tráfico moderno.

Comprensión de la obsolescencia funcional

Los inversores en situación de obsolescencia funcional pueden considerar la utilidad a largo plazo de la propiedad en cuestión. Por ejemplo, una casa antigua de dos dormitorios en un área con tres dormitorios modernos con un baño en cada habitación puede considerarse funcionalmente obsoleta.

Otros artículos que son muy propensos a la obsolescencia funcional incluyen la electrónica, como los teléfonos inteligentes. La industria de los teléfonos inteligentes cambia constantemente y los nuevos diseños se vuelven obsoletos rápidamente debido a la incompatibilidad y los diseños antiguos.

Sin embargo, a veces, es posible recuperarse de la obsolescencia funcional. Por ejemplo, las empresas de la industria del mueble pueden rediseñar sus muebles para adaptarlos a las últimas tendencias y presentarlos a la venta con diseños modernos.

Obsolescencia funcional: tipos

Tipos de obsolescencia funcional

Los dos tipos principales de obsolescencia funcional son:

1. Obsolescencia curable

La obsolescencia curable puede ser causada por la falta de accesorios específicos que se pueden remediar comprando los accesorios necesarios, la presencia de un accesorio que ya no es importante para la propiedad o la falta de un accesorio que se pueda remediar reemplazando el artículo requerido.

2. Obsolescencia incurable

La obsolescencia funcional incurable se debe principalmente a factores externos sobre los que el propietario no tiene influencia. Los inversores pueden evitar la aparición de dicha obsolescencia realizando una investigación adecuada sobre las tendencias y diseños más recientes en el sector inmobiliario antes de comprometerse con la inversión.

La obsolescencia incurable es un tipo de obsolescencia que no es viable económicamente de curar. Ocurre cuando es demasiado costoso solucionar el problema. Por ejemplo, un edificio residencial antiguo en un área con casas residenciales modernas puede considerarse incurable porque requeriría renovaciones importantes para hacerlo moderno y aumentar su valor de reventa.

El costo de las renovaciones será significativamente más alto que la cantidad que traerá cuando se venda. En general, se puede prever la obsolescencia funcional en las etapas iniciales del análisis y valoración de los inmuebles q antes de la adquisición.

El impacto de la obsolescencia funcional en las propiedades

La obsolescencia funcional conduce a una disminución en la valoración de los inmuebles durante una evaluación. El sector inmobiliario es muy propenso a la obsolescencia funcional ya que la industria es dinámica y la demanda de viviendas modernas provoca este dinamismo.

Por ejemplo, una casa antigua que se encuentra en un vecindario vibrante con bungalows modernos de pisos es funcionalmente obsoleta. Es posible que la casa no tenga ningún defecto, pero el mercado en un momento particular no requiere tales estándares. Sin embargo, dicha casa se puede renovar para acercarse a los estándares de su entorno.

Los peores efectos para el inmueble debido a la obsolescencia funcional son las pérdidas incurridas y la dificultad de transformar la propiedad en una estructura convencionalmente moderna que se ajuste a los estándares actuales.

Factores externos que afectan la obsolescencia funcional

Hay ciertos factores que afectan la obsolescencia funcional y que los inversores pueden influir en su beneficio. Tales factores son curables y no son desventajosos para la valoración de bienes inmuebles. Curar esa obsolescencia puede ser tan fácil como reparar, volver a pintar o incluso instalar las instalaciones modernas que faltan para hacer que la propiedad sea moderna y actualizada.

Sin embargo, existen efectos externos incurables en los que los inversores inmobiliarios no pueden influir. La obsolescencia externa e incurable provoca una fuerte caída en la tasación de una propiedad cuando se valora. Ejemplos de factores externos de obsolescencia incurable incluyen los siguientes casos:

1. Carreteras transitadas

Una propiedad puede estar ubicada cerca de una carretera que puede estar muy transitada a largo plazo. Las propiedades residenciales y comerciales cercanas a carreteras con mucho tráfico tienden a ser menos atractivas y, por lo tanto, pierden valor rápidamente. Las carreteras transitadas someten a los residentes a la contaminación acústica y un tráfico interminable, lo que reduce la demanda en el mercado inmobiliario.

Las unidades residenciales ubicadas cerca de establecimientos comerciales como clubes nocturnos y restaurantes pueden verse afectadas por la contaminación acústica de los negocios, provocando su obsolescencia funcional parcial.

2. Construcción de rellenos sanitarios

Además, la construcción de rellenos sanitarios cerca de locales residenciales o comerciales provoca contaminación acústica y de olores que reduce la demanda de dicha propiedad. Los ingresos de tales propiedades pueden disminuir significativamente, ya que los inquilinos se trasladan a áreas más amigables.

3. Construcción de viviendas para personas de bajos ingresos

Otro ejemplo puede ser la construcción de departamentos para personas de bajos ingresos en un vecindario de alto nivel. Un vecindario acomodado desagrada los edificios de gran altura, ya que la mayoría de ellos construyen lujosas mansiones de dos pisos. Dichos apartamentos pueden desanimar a los compradores de inversiones residenciales, reduciendo así el valor de dicha propiedad inmobiliaria.