Método de capitalización directa: descripción general, métodos de evaluación, factores

 

¿Qué es el método de capitalización directa?

El método de capitalización directa se obtiene tomando los ingresos registrados en el tiempo y dividiéndolos entre las respectivas tasas de capitalización tomadas en el mismo período. La tasa de capitalización se obtiene dividiendo el el margen de explotación por el valor de los activos.

Método de capitalización directa

El método de capitalización directa no es apropiado para locales ocupados por el propietario debido a su dependencia excesiva de los ingresos de la propiedad. El aumento de la tasa de capitalización reduce significativamente el valor del cociente. Por lo tanto, una disminución en la tasa de capitalización significa que el valor de mercado aumenta para la propiedad. Por tanto, el valor de mercado que se va a determinar es indirectamente proporcional a la tasa de capitalización.

Por otro lado, el ingreso operativo neto es directamente proporcional al valor de mercado. Un aumento en el ingreso operativo neto (NOI) resulta en un aumento significativo en el valor de mercado. Un valor de mercado reducido significa que el NOI es bajo y requiere un aumento estratégico.

Sumario rápido

  • El método de capitalización directa es un método de tasación de bienes raíces que ayuda a convertir los ingresos en valor.
  • El método de capitalización directa se logra dividiendo los ingresos generados por la propiedad por su tasa de capitalización.
  • A diferencia de otros métodos de evaluación, el método es fácil de usar e interpretar cuando hay suficientes datos a lo largo del tiempo tanto para los ingresos como para la tasa de capitalización.

Capitalización de rendimiento frente a capitalización directa

A diferencia de la capitalización directa, la capitalización de rendimiento depende en gran medida de los fondos de los bienes raíces para la valoración, mientras que la primera depende completamente de los ingresos generados por la propiedad. La capitalización del rendimiento se basa en el hecho de que los bienes raíces como inversión son un objetivo a largo plazo, del que el inversor debería cosechar sin cesar durante mucho tiempo en el futuro.

Por lo general, se espera que hacia el futuro, los ingresos por alquiler de una propiedad aumenten gradualmente debido a la inflación previsible. La inflación también hace que aumenten los costos de mantenimiento y las reparaciones, especialmente cuando la propiedad no fue mantenida adecuadamente por el dueño anterior.

Los ingresos de una propiedad pueden variar en períodos futuros debido a varios factores. El método de capitalización de rendimiento tiene la intención de predecir los cambios esperados para un inversor. Lo hace teniendo en cuenta todos los factores, como inflación, mantenimiento, costos y reparaciones, para asegurar que la propiedad esté en la mejor forma posible.

Debido a sus capacidades de predicción del futuro, los corredores, las agencias reguladoras, los tasadores comerciales, los inversores y el público en general dependen en gran medida del método de capitalización de rendimiento para la valoración de bienes raíces. Sin embargo, el método funciona mejor cuando se utiliza junto con otros métodos de valoración para obtener los mejores resultados.

¿Cuál es el mejor método de tasación?

Hay varios métodos de capitalización / tasación que se utilizan comúnmente. Los métodos de tasación siguen diferentes enfoques para la tasación de una propiedad. Todos ellos son de uso regular, ya sea individual o colectivamente por corredores, asesores de bienes raíces comerciales, inversores y el público en general.

Al realizar una tasación de una propiedad, no se recomienda utilizar un método de tasación único debido a la singularidad de las situaciones en las tasaciones inmobiliarias. Deben utilizarse dos o más métodos de valoración indistintamente o individualmente al realizar valoraciones, pero los métodos más apropiados dependen de la situación específica.

Los métodos de capitalización directa y de rendimiento son los dos métodos más populares utilizados en la valoración de bienes raíces. Sin embargo, los dos métodos se utilizan en diferentes casos, según la situación. Por ejemplo, en propiedades con flujos de ingresos inestables, el método de capitalización de rendimiento es el más apropiado. El método de límite de rendimiento examinará la probable estabilidad futura de la propiedad teniendo en cuenta las ganancias futuras, lo que dará una mejor visión del potencial de crecimiento de la propiedad.

Las propiedades menos estables proporcionan datos limitados que se pueden usar para analizar sus ganancias y, por lo tanto, el método de capitalización directa es inapropiado. Por otro lado, las propiedades establecidas con ganancias mensuales o anuales estables ofrecen puntos de datos adecuados que se pueden utilizar para analizar sus ganancias. Por lo tanto, el método de capitalización directa es el más preferido en tales situaciones.

Factores a considerar al valorar propiedades inmobiliarias

Valorar las propiedades inmobiliarias que un inversor pretende adquirir puede ayudar a un inversor a determinar si debe adquirir la propiedad o interrumpir el plan de inversión. Los inversores deben centrarse en buscar los factores ocultos que pueden no ser evidentes durante la valoración, pero que pueden aparecer en el futuro.

1. Dificultades financieras o disputas legales pendientes sobre la propiedad

Un inquilino importante puede estar enfrentando una crisis financiera, lo que puede poner en duda la capacidad de cumplir con sus obligaciones mensuales de alquiler. La propiedad también puede estar sujeta a disputas legales de propiedad que pueden requerir que la empresa contrate abogados e incurrir en costos legales adicionales.

2. Patrones de vacantes

Otro factor que los inversores pueden considerar durante las valoraciones de la propiedad son los patrones de vacantes en las instalaciones, que pueden explicar los patrones potenciales de ganancias futuras. Si los patrones de vacantes continúan fluctuando con el tiempo, puede deberse a factores como el mal mantenimiento del edificio, específicamente paredes sin pintar, accesorios rotos, líneas de alcantarillado bloqueadas, etc.

Los factores ocultos pueden parecer insignificantes al principio, pero afectarán la viabilidad del proyecto en el futuro. Los problemas suelen ser invisibles para el método de valoración, como el método de capitalización directa, y los inversores deben intentar investigar dichos problemas antes de tomar la decisión final sobre si invertir o no.