Fondos disponibles para distribución (FAD)

 

¿Qué son los fondos disponibles para distribución (FAD)?

Los fondos disponibles para distribución (FAD), también conocidos como efectivo disponible para distribución, se utilizan en referencia a la inversión REIT. Muestra la cantidad de ganancias netas de un REIT que se distribuirá a los accionistas y partícipes como dividendos.

Fondos disponibles para distribución

Los REIT poseen y administran una cartera de inversiones inmobiliarias, que van desde apartamentos residenciales, centros comerciales, parques de oficinas, hoteles de lujo y hospitales, y permiten a los inversores comprar y vender acciones de la empresa en el mercado público. Las inversiones generan un ingreso constante en forma de arrendamientos, rentas e ingresos por la venta de propiedades apreciadas.

Para mantener su estado REIT, los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas en forma de dividendos. Los pagos de dividendos aseguran a los accionistas un flujo de caja constante a lo largo del tiempo, además de beneficiarse de la apreciación de las acciones.

Sumario rápido

  • Los fondos disponibles para distribución (FAD) son la cantidad de efectivo retenida por un fideicomiso de inversión inmobiliaria para su distribución a los accionistas comunes.
  • El FAD se obtiene deduciendo los gastos de capital recurrentes normalizados del FFO del REIT.
  • Los inversores utilizan la herramienta FAD como indicador de la solidez de un REIT.

Fondos disponibles para distribución explicados

La cantidad de fondos disponibles para la distribución actúa como una herramienta de evaluación clave para determinar la solidez de un REIT. Los inversores se sienten especialmente atraídos por los REIT debido a su capacidad para proporcionar un flujo de ingresos constante durante todo el período de inversión. Además, a diferencia de otras inversiones como acciones y cautiverio, Los REIT muestran una correlación relativamente baja con los rendimientos de otras inversiones, como las inversiones de renta fija y las acciones.

Los REIT con fondos consistentemente más altos disponibles para distribución atraen a inversionistas centrados en los ingresos más que los REIT que han mostrado inconsistencias en los dividendos que distribuyen a los inversionistas. No existen pautas específicas sobre cómo se debe calcular el FAD, pero la mayoría de los REIT ajustan el FFO para gastos de capital recurrentes, rentas lineales y elementos no monetarios.

Los REIT pueden aumentar la cantidad de fondos disponibles para su distribución de las dos formas siguientes:

1. Crecimiento orgánico

Las estrategias de crecimiento orgánico buscan impulsar el FAD maximizando el crecimiento desde dentro de la empresa de forma trimestral o anual. Algunas de las medidas que las empresas siguen para crecer orgánicamente incluyen mejorar la prestación de servicios, generar nuevas fuentes de ingresos o realizar promociones para aumentar las tasas de ocupación de propiedades.

Por ejemplo, un oficina REIT pueden aumentar sus ingresos ofreciendo incentivos a las corporaciones cuando alquilan espacios de oficinas en sus propiedades administradas. También pueden administrar las áreas comunes, como las salas de conferencias, que pueden alquilar según sus necesidades.

Los inversores utilizan el rendimiento del crecimiento orgánico para determinar si la empresa es capaz de obtener más ingresos cada año a través de sus fuentes internas, lo que se traduce en un mayor precio de las acciones y mayores pagos de dividendos.

2. Adquisiciones y promociones inmobiliarias

Otro método para incrementar el FAD es a través del crecimiento inorgánico, que surge de fusiones y adquisiciones de otras empresas de la misma industria. La mayoría de las empresas buscan el crecimiento inorgánico como un método más rápido para aumentar los ingresos y expandir las operaciones a mercados más nuevos.

Por ejemplo, un REIT de almacén puede adquirir otros almacenes para aumentar su cartera y beneficiarse de la creciente demanda de espacio de almacén debido al crecimiento del comercio electrónico. El REIT se beneficiará de mayores ingresos por alquiler, mayor número de activos y mayor espacio de almacenamiento.

Cómo calcular FAD

El valor de FAD se obtiene calculando los fondos de operaciones y deduciendo los gastos de capital recurrentes del REIT. La fórmula FAD se da de la siguiente manera:

FAD = FFO – RCE

Dónde:

  • FFO son los fondos de operaciones
  • RCE es el gasto de capital recurrente

Los dos elementos se explican en detalle a continuación:

1. Fondos de operaciones (FFO)

Fondos de operaciones (FFO) es una medida de los ingresos generados por los REIT y se utiliza para definir los flujos de efectivo que los REIT generan a partir de sus operaciones. Se calcula sumando la depreciación y amortización a los ingresos netos y luego deduciendo las ganancias por la venta de propiedades.

Sin embargo, las propiedades inmobiliarias aumentan de valor con el tiempo, y deducir la depreciación puede distorsionar el valor real de una propiedad. Por lo tanto, los valores de depreciación y amortización de una propiedad se agregan nuevamente al ingreso neto para equilibrar los valores.

Todos los factores de la fórmula FFO se encuentran en el balance general de la empresa y los inversores pueden utilizarlos al evaluar un REIT como oportunidad de inversión.

2. Gastos de capital recurrentes (RCE)

Los gastos de capital recurrentes son gastos necesarios para mantener la cartera de propiedades del REIT, así como los ingresos por alquiler y arrendamiento generados por las propiedades. Los costos pueden incluir alfombras nuevas, cortinas en unidades residenciales, gastos de arrendamiento, asignaciones para mejoras de inquilinos y otros gastos normales y continuos necesarios para operar la cartera de propiedades.

Los gastos se capitalizan inicialmente y luego gradualmente se cargan mediante amortización. El efectivo asignado se gasta por adelantado, lo que reduce el dinero disponible para distribuir a los accionistas. Deducir los gastos capitalizados de los fondos de las operaciones permite a los inversores obtener una imagen clara del efectivo disponible para su distribución a los accionistas.