Fondos ajustados de operaciones: descripción general, cómo calcular, ejemplo

 

¿Qué son los fondos de operaciones ajustados (AFFO)?

Fondos de operaciones ajustados (AFFO) es una medida del desempeño financiero de un REIT y se utiliza como una alternativa a Fondos de operaciones (FFO). AFFO es una medida superior en comparación con FFO porque el primero considera los costos de mantenimiento de la propiedad inmobiliaria a lo largo de su vida. El valor de AFFO se obtiene haciendo ajustes a la cifra de FFO para deducir los gastos recurrentes necesarios para mantener la propiedad inmobiliaria en funcionamiento y generando ingresos.

Fondos ajustados de operaciones

Otro ajuste realizado a la cifra de FFO es la línea recta de los alquileres, que distribuye los gastos de alquiler durante la vida útil de la propiedad. Los inversores utilizan AFFO como un mejor indicador de la capacidad del REIT para pagar dividendos de sus ganancias netas.

Resumen

  • Fondos de operaciones ajustados (AFFO) es una medida del rendimiento financiero de un REIT y se utiliza como una alternativa a los Fondos de operaciones (FFO).
  • Se calcula haciendo ajustes al valor de FFO para deducir los gastos recurrentes normalizados y para utilizar la línea recta de las rentas.
  • Los inversores y analistas utilizan AFFO para determinar la capacidad de una empresa para pagar dividendos a los accionistas en el futuro.

Cómo calcular los fondos ajustados de las operaciones

Al calcular el AFFO, el primer paso es calcular los fondos de las operaciones, que miden los flujos de efectivo de las actividades de arrendamiento de un REIT. El FFO fue introducido originalmente por el Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT) como una medida de los flujos de efectivo generados por los REIT.

El FFO se obtiene deduciendo cualquier ganancia por la venta de propiedades del ingreso neto y volviendo a agregar los costos de depreciación y amortización. El valor de las ganancias en la venta de propiedades se excluye del cálculo de FFO porque las transacciones son eventos únicos que no afectan el potencial de ganancias futuras del REIT. La fórmula del FFO se indica a continuación:

FFO = Ingresos netos – Ganancias por ventas de activos subyacentes + Depreciación + Amortización

Una vez que se obtiene el valor de FFO, se deducen todos los gastos recurrentes capitalizados y amortizados. Los gastos incluyen los costos en los que se incurre para mantener las propiedades propiedad del REIT. Algunos de estos costos incluyen proyectos de pintura, reemplazo de techos, tapizado, mejoras para inquilinos, etc. Otro ajuste realizado al FFO es la línea recta del alquiler, que distribuye los gastos de alquiler y arrendamiento de manera uniforme a lo largo de la vida del contrato.

La fórmula para AFFO se da a continuación:

AFFO = FFO – Gastos de capital recurrentes – Rentas lineales

Ejemplo práctico de AFFO

Durante el último período del informe, ABC Limited reportó un ingreso neto de $ 2.5 millones. También incurrió en $ 100,000 y $ 150,000 en forma de depreciación y amortización costos, respectivamente, durante el período. La compañía también obtuvo una ganancia de $ 500,000 por la venta de dos propiedades en su cartera. También incurrió en una pérdida de $ 80,000 en la venta de otra propiedad durante el mismo período.

En el mismo período, ABC Limited también informó alquileres lineales de $ 130,000 y gastos de capital recurrentes de $ 200,000, en los que se incurrió al realizar reparaciones de techo, reemplazos de HVAC, alfombras y otras mejoras estructurales a las propiedades que posee.

Usando la información anterior, podemos calcular el AFFO de la siguiente manera:

Paso 1: Calcule el valor del FFO.

FFO = $ 2,500,000 + $ 100,000 + $ 150,000 – ($ 500,000 – $ 80,000)

FFO = $ 2,750,000 – $ 420,000

FFO = $ 2,330,000

Paso 2: Deducir los gastos de capital recurrentes y las rentas lineales del valor de FFO.

AFFO = FFO – Gastos de capital – Ajustes de alquiler en línea recta

AFFO = $ 2,330,000 – $ 200,000 – $ 130,000

AFFO = $ 2,000,000

FFO frente a AFFO

Según NAREIT, FFO es la medida más comúnmente aceptada del desempeño operativo de un REIT. Es igual al valor de la utilidad neta más la depreciación y amortización de la propiedad y excluye las ganancias o pérdidas en la venta de propiedades propiedad del REIT. NAREIT proporciona pautas sobre cómo los REIT deben calcular su FFO. Sin embargo, solo sirve como una figura complementaria y las empresas pueden utilizar diferentes fórmulas de FFO para reportar información. Además, FFO tiene debilidades y AFFO intenta abordar algunas de las deficiencias.

AFFO se introdujo para resolver algunas de las debilidades de FFO, y se considera una mejor medida del flujo de efectivo residual para los accionistas. Deduce el costo de funcionamiento de la cartera de propiedades del FFO. Los costos deducidos son los costos que la empresa debe pagar para mantener el negocio en funcionamiento, y dichos costos no se pueden pagar a los accionistas como dividendos. Los costos incluyen los gastos recurrentes normalizados que se capitalizan y amortizan, así como la alineación de rentas.

El valor del AFFO proporciona a los inversores una imagen más clara de la capacidad de pago de dividendos del REIT. Además, a diferencia de FFO, NAREIT carece de una definición específica de AFFO, lo que significa que los REIT disfrutan de una mayor flexibilidad sobre qué ajustes realizar en el FFO para obtener el valor AFFO final.