Financiamiento de proyectos inmobiliarios: conozca los diferentes tipos de financiamiento

 

¿Qué es la financiación de proyectos inmobiliarios?

La financiación de proyectos es la financiación a largo plazo de una inversión de capital independiente, que son proyectos con flujo de caja y activos que se pueden identificar claramente. La financiación de proyectos inmobiliarios es un ejemplo clásico. Otros ejemplos de financiamiento de proyectos incluyen minería, petróleo y gas, y edificios y construcciones.

Tema de financiación de proyectos inmobiliarios

Los flujos de efectivo de la financiación de proyectos inmobiliarios deberían ser suficientes para cubrir los gastos de explotación y para financiar los requisitos de reembolso del financiamiento. Normalmente, la financiación se compone de deuda y capital acorde con la vida útil del activo.

Financiamiento de proyectos inmobiliarios vs financiamiento corporativo

Cuando un corporación asume una nueva inversión, puede utilizar los flujos de efectivo de otras actividades operativas para financiar el nuevo proyecto. También puede utilizar su solvencia general para pedir dinero prestado y financiar el proyecto. La corporación también podría emitir acciones con un horizonte de tiempo indefinido. En la financiación de proyectos inmobiliarios, el capital que se utiliza para financiar el proyecto suele reembolsarse al final de un horizonte temporal específico.

Pila de capital en la financiación de proyectos inmobiliarios

Cuando se trata de financiar la financiación de proyectos inmobiliarios, la pila de capital incluye varias consideraciones, como sigue:

  • Giros de préstamos de construcción para financiamiento
  • Seguridad y prioridad para varios prestamistas en la pila de capital
  • Término que coincide con el tiempo que lleva desarrollar y vender el proyecto
  • Compensación entre tasa de interés fija y variable
  • Fijación de precios alrededor de la equidad

La pila de capital, que consta de todos los diferentes tipos de financiación que se pueden utilizar, normalmente comprende lo siguiente:

  • Deuda senior
  • Deuda subordinada
  • Capital

La deuda senior es el capital más garantizado, mientras que el capital es el más riesgoso de los tres.

Términos y definiciones de la industria de financiamiento de proyectos inmobiliarios

Para construir un modelo financiero, necesitamos comprender los términos y definiciones importantes que se utilizan con frecuencia en la financiación de proyectos inmobiliarios:

  • Préstamo a valor (LTV): El monto de financiamiento de la deuda que un prestamista proporcionará como porcentaje del valor de mercado de la propiedad inmobiliaria.
  • Préstamo a costo (LTC): La cantidad de financiamiento de deuda que proporcionará un prestamista como porcentaje del costo de un desarrollo.
  • Ingresos operativos netos (NOI): Ingresos brutos por alquiler menos gastos operativos (impuestos prediales, seguros, mantenimiento, etc.).
  • Tasa de capitalización: NOI dividido por el valor de la propiedad, expresado como porcentaje.
  • Periodo de amortización: El número de períodos (meses o años) que los reembolsos del principal de un préstamo requieren para completarse.
  • Término: El tiempo que se pacta la tasa de interés de un préstamo hipotecario.
  • Socio general (GP): Propietario de una sociedad con responsabilidad ilimitada, generalmente un gerente que participa activamente en las operaciones.
  • Socio comanditario (LP): Un inversor pasivo que tiene capacidad limitada, según el monto que ha invertido en el proyecto.
  • Préstamo de tierras: Financiamiento utilizado para adquirir un terreno sin NOI. El valor a largo plazo será mucho menor que el de una propiedad que genere ingresos.
  • Relación de espacio de piso (FSR): Se utiliza para determinar el tamaño de un edificio y controlar la densidad de desarrollo en una parcela de terreno.
  • Área de construcción bruta (GBA): La suma de todos los espacios de construcción de pared a pared.
  • Superficie bruta alquilable (SBA): La suma de todo el espacio habitable cerrado.
  • Área bruta del sitio: Las medidas bidimensionales de un sitio, basadas en sus líneas de propiedad..
  • Deducciones: Una parte del área bruta del sitio sobre la que no se puede construir, como áreas de acceso público, carreteras, carriles, etc.
  • Área neta del sitio: El área bruta del sitio, menos las deducciones.
  • GBA máximo: El área bruta de construcción, calculada en base al FSR.
  • Construcción GBA: El área bruta de construcción, según los planos de construcción.
  • Área vendible: El área bruta de construcción basada en la construcción, menos todos los espacios comunes u otras áreas no vendibles.

Financiamiento de proyectos inmobiliarios: cronograma de desarrollo

Comprender el proceso de desarrollo y el cronograma nos ayuda a obtener un mapa claro al construir un modelo de financiamiento de proyectos inmobiliarios. Hay varias etapas en un proyecto de desarrollo inmobiliario:

Financiamiento de proyectos

Se utilizan diferentes tipos de financiación en cada etapa del ciclo de vida de la financiación de proyectos inmobiliarios. Por ejemplo, una empresa puede utilizar capital social para financiar la contratación de acuerdos. Esto se debe a que existe un alto riesgo en las primeras etapas de un proyecto y, por lo tanto, puede ser difícil obtener préstamos bancarios. En las etapas posteriores, como la rezonificación y el predesarrollo, los proyectos generalmente se financian con préstamos y capital.

Financiamiento de proyectos inmobiliarios: modelo financiero y valoración

A continuación se muestra una captura de pantalla del curso de modelado financiero inmobiliario de CFI, donde puede aprender a construir un modelo de desarrollo desde cero en Excel. Instrucciones paso a paso.

Modelo de financiación de proyectos inmobiliarios