Compañía Operadora de Bienes Raíces (REOC)

 

¿Qué es una Compañía Operadora de Bienes Raíces (REOC)?

Una compañía operadora de bienes raíces (REOC) es una compañía que posee y opera propiedades inmobiliarias, y sus acciones cotizan en mercados de cambio públicos, como el Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) y NASDAQ. A diferencia de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los REOC pueden reinvertir la mayoría de sus ganancias en proyectos nuevos y existentes.

Compañía operadora de bienes raíces

Por otro lado, los REIT deben distribuir una mayor proporción de sus ganancias a los inversores. Las REOC operan como empresas con fines de lucro que están sujetas a impuestos corporativos estándar como otras empresas.

Cómo funciona un REOC

Una empresa operadora de bienes raíces posee y opera diferentes tipos de proyectos inmobiliarios comerciales. También financian proyectos inmobiliarios, que venden como casas, oficinas, hoteles y grandes almacenes. Los REOC también pueden conservar el derecho a operar y administrar dichas propiedades.

Por ejemplo, después de vender unidades individuales de un edificio corporativo como oficinas, la empresa puede conservar el derecho de administrar áreas comunes, como servicio de vestíbulo, estacionamiento, pasillos, electricidad, etc. Los REOC también pueden comprar edificios establecidos con el objetivo de mejorar su diseño para incrementar su valor y luego venderlos a un precio más alto. En esencia, los REOC son más flexibles en términos de las inversiones que pueden realizar en comparación con REIT ya que no están restringidos en el tipo de inversiones que pueden realizar.

Además, las REOC enfrentan restricciones regulatorias más indulgentes, lo que les da más flexibilidad en términos de cómo invierten sus ingresos y los proyectos que pueden emprender. El marco regulatorio indulgente también significa que no se benefician de las tasas impositivas corporativas más bajas que disfrutan otras empresas inmobiliarias, como los REIT. Además, no están exentos de las leyes fiscales federales a nivel de entidad.

Fideicomiso de inversión inmobiliaria frente a empresa operadora de bienes raíces

Aunque tanto los REIT como los REOC operan en la industria de bienes raíces, varían en sus funciones y operaciones de rutina. Las siguientes son las diferencias entre los dos tipos de empresas:

1. Tipos de inversiones

Los REIT son la mayoría en el sector inmobiliario y representan aproximadamente el 85% de todas las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. La estrategia operativa central de los REIT es generar flujos de efectivo para los accionistas mediante el arrendamiento y el alquiler de propiedades bajo su administración. Algunas de las propiedades en las que invierten los REIT incluyen centros comerciales, apartamentos, almacenes, edificios de oficinas y hoteles.

Los REIT deben pagar la mayoría de sus ingresos netos (al menos el 90%) a sus accionistas como dividendos, mientras que la parte restante se puede reinvertir en propiedades inmobiliarias. El modelo de inversión de los REIT les permite obtener grandes ingresos en un corto período de tiempo.

Los REOC, por otro lado, siguen un estilo de inversión diferente que les permite realizar inversiones a largo plazo. Una de las formas en que los REOC ganan dinero es financiando nuevas construcciones inmobiliarias y vendiéndolas a inversores para obtener ganancias. Los REOC también compran propiedades establecidas con el objetivo de renovarlas utilizando los últimos estándares de construcción y venderlas con ganancias.

Además de comprar y financiar construcciones, los REOC también pueden ser designados como administradores de propiedades para supervisar una cadena de propiedades y ganar una tarifa de administración mensual según lo acordado con los propietarios. Los ingresos obtenidos se reinvierten en su mayoría en proyectos nuevos y actuales que les permiten hacer crecer su cartera de propiedades a un ritmo rápido.

2. Expectativas de los inversores

Al invertir su dinero en empresas inmobiliarias, los inversores se adhieren a diferentes objetivos y expectativas. Los inversores en REIT a menudo buscan flujos de efectivo pasivos consistentes al final de cada mes, trimestre o año financiero, dependiendo del tipo de sus inversiones. Los inversores que buscan rendimientos consistentes en sus inversiones se sienten más atraídos por los REIT que los REOC, ya que la ley exige que los primeros distribuyan la mayoría de sus ganancias a los accionistas.

Los inversores que optan por invertir en REOC están más interesados ​​en las ganancias de capital, donde obtienen un rendimiento más alto por un activo de lo que pagaron originalmente por él. Significa que los inversores estarán más interesados ​​en obtener valoraciones favorables de sus propiedades inmobiliarias, una mayor rentabilidad del capital o una mayor rentabilidad de su inversión inicial en la empresa. Los inversores que invierten capital líquido en la empresa están más interesados ​​en conocer el tipo de inversiones en las que la empresa está invirtiendo y los rendimientos que esperan obtener en el futuro.

Leyes tributarias

Los REIT disfrutan de un estado fiscal especial bajo Leyes fiscales de EE. UU. que los exima de impuestos federales si cumplen con ciertos requisitos legales. Uno de los requisitos es restringir sus inversiones a actividades inmobiliarias comerciales específicas que sean menos riesgosas y que protejan los fondos de los inversores.

Otro requisito es que deben aceptar distribuir una gran proporción de sus ingresos netos como dividendos a los accionistas. Las REOC, por otro lado, no disfrutan de ningún estatus fiscal especial y pagan impuestos corporativos regulares como otras corporaciones que operan en los Estados Unidos.